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最近，廈門市資源規(guī)劃局召開新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)《廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目變更為酒店項(xiàng)目暫行規(guī)定》進(jìn)行詳細(xì)解讀。
01
據(jù)了解，8月份，廈門市資源規(guī)劃局印發(fā)《廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目變更為酒店項(xiàng)目暫行規(guī)定》（下文簡稱《規(guī)定》）。
規(guī)定明確提出
商辦項(xiàng)目可變更為酒店項(xiàng)目
當(dāng)然，可變更為酒店用途的商業(yè)辦公項(xiàng)目，也需符合一定條件！
符合變更的條件
根據(jù)《規(guī)定》，廈門市已出讓（含協(xié)議出讓）的土地用途含商業(yè)的項(xiàng)目以及2017年12月30日之前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦公項(xiàng)目，若要變更為酒店用途，應(yīng)當(dāng)符合以下6個(gè)條件：
申請(qǐng)人與土地使用權(quán)人一致;
已經(jīng)取得預(yù)售許可證的在建或已建成項(xiàng)目，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)先停止預(yù)售;
應(yīng)當(dāng)征求利害關(guān)系人（含項(xiàng)目已售房產(chǎn)的買受人）意見;
須成立獨(dú)立的酒店經(jīng)營法人公司;
已按原出讓合同和監(jiān)管協(xié)議約定完成稅收等承諾，或已按規(guī)定補(bǔ)足稅額、繳納違約金;
功能變更后應(yīng)能滿足建筑結(jié)構(gòu)和消防安全要求。
以上6條，缺一不可！而如果有下列情形，則不予變更用途：
??？ 按照總部用地政策出讓的辦公項(xiàng)目;
？ 存在違法違規(guī)用地行為未處理的;
??？ 應(yīng)依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的;
??？ 變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的。
02
而在近期的新聞發(fā)布會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)政策進(jìn)行了進(jìn)一步的解讀——
提問：政策出臺(tái)后，對(duì)我市酒店業(yè)的發(fā)展以及旅游城市形象的提升做何展望？為何特別強(qiáng)調(diào)酒店必須是獨(dú)立法人單位？
市文旅局市場管理處處長郭道圣：我市優(yōu)美的城市環(huán)境、較高的國內(nèi)外知名度、良好的市場投資環(huán)境以及蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)吸引了眾多國際知名酒店管理品牌入駐。
隨著《規(guī)定》的出臺(tái)，將釋放部分商業(yè)辦公用房庫存，激發(fā)相關(guān)片區(qū)活力，吸引更多知名品牌酒店落戶廈門，一定程度上將促進(jìn)廈門酒店業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，為高起點(diǎn)高品位打造國際濱海花園旅游城市提供更加優(yōu)良的硬件基礎(chǔ)。
《規(guī)定》中強(qiáng)調(diào)酒店必須是獨(dú)立法人單位，是為了有利于實(shí)現(xiàn)專業(yè)化的經(jīng)營和管理，提升酒店服務(wù)水平，同時(shí)也有助于規(guī)范酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。
提問：用途變更后土地出讓年期要如何計(jì)算？
市資源規(guī)劃局自然資源所有者權(quán)益與開發(fā)利用處處長王宇成：土地用途變更后，土地出讓年期起始時(shí)間與原土地出讓合同保持一致，且土地出讓年期不超過原批準(zhǔn)使用年期和不超過變更后用途的法定出讓最高年期。
這個(gè)說起來比較拗口，我們舉個(gè)例子：
某企業(yè)2017年通過招拍掛拿到一宗辦公用地，使用年限為50年。到了2020年，該企業(yè)申請(qǐng)土地用途變更為酒店用途。用途變更后，這塊地的出讓年期依然是從2017年開始計(jì)算。
使用年期方面，這塊地原批準(zhǔn)使用年期是50年，變更后的酒店用地法定出讓最高年期是40年，兩個(gè)數(shù)值取最低值，也就是變更用途后這塊地使用年期變成了40年。目前來看，該用地的使用權(quán)還剩下37年。
提問：用途變更后具體如何補(bǔ)繳地價(jià)？
王宇成：用途變更后具體如何補(bǔ)繳地價(jià)？這要視具體情況而定。
總的原則以市政府批準(zhǔn)改變土地用途的時(shí)間為評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估，其中招拍掛出讓（完全出讓）項(xiàng)目計(jì)算方法是：
計(jì)算方法
● 對(duì)評(píng)估出的新用途土地價(jià)格與該區(qū)域最近一年相同土地級(jí)別公開出讓的最高成交價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，取其高的價(jià)格;
● 對(duì)評(píng)估出的舊用途土地價(jià)格與其原成交價(jià)進(jìn)行對(duì)比，取其低的價(jià)格，以二者的差價(jià)擬定應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款;
● 前者價(jià)格低于或等于后者價(jià)格，互不結(jié)算土地價(jià)款。
協(xié)議出讓（限制性出讓）項(xiàng)目計(jì)算方法是：
計(jì)算方法
● 對(duì)評(píng)估出的新用途土地價(jià)格與該區(qū)域最近一年相同土地級(jí)別公開出讓的最高成交價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，取其高的價(jià)格;
● 對(duì)舊用途土地價(jià)格取舊用途土地使用權(quán)價(jià)格，以二者的差價(jià)擬定應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款。
以上的“土地級(jí)別”指項(xiàng)目提出申請(qǐng)用途變更時(shí)，政府所公布的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)中規(guī)定的土地級(jí)別。若申請(qǐng)變更的土地所在區(qū)域最近一年沒有公開出讓相同土地級(jí)別的地塊，則直接以新用途的市場評(píng)估價(jià)與舊用途的市場評(píng)估價(jià)二者的差價(jià)來補(bǔ)繳地價(jià)。
03
這一政策的執(zhí)行，也就意味著，廈門部分商辦項(xiàng)目，將可變更為可住人的酒店式公寓。
近年來，伴隨著廈門經(jīng)濟(jì)圈的擴(kuò)展，越來越多的高端商辦大樓拔地而起。但同時(shí)帶來的，就是供應(yīng)過剩的問題。
數(shù)據(jù)顯示，從2010年至今，廈門標(biāo)準(zhǔn)辦公共供應(yīng)453.68萬㎡，成交328.24萬㎡，供求比為1.38:1。而近三年來，供求比持續(xù)上升，庫存不斷加大，長期處于供過于求的狀態(tài)。
出臺(tái)商辦項(xiàng)目可變更為酒店項(xiàng)目這一規(guī)定，或一定程度上有助于化解目前商辦市場的庫存積壓問題。
當(dāng)然，需要提醒的是，對(duì)于這一政策，也不宜過度解讀。
從廈門對(duì)政策推進(jìn)來看，對(duì)于商辦項(xiàng)目可變更為酒店項(xiàng)目的執(zhí)行，相當(dāng)?shù)膰?yán)格，并非想改就能改。
另一方面，從大環(huán)境來看，廈門對(duì)于變相改造為公寓、住宅等“類住宅”的態(tài)度一直都比較嚴(yán)厲。2019年，廈門市自然資源和規(guī)劃局還發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商辦類建設(shè)項(xiàng)目全鏈條管理實(shí)施意見》，重拳整治商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目的一些違規(guī)行為。
因此，這一政策對(duì)于部分人而言，是一次難得的投資廈門旅游業(yè)的機(jī)會(huì)，但是對(duì)樓市而言帶來的沖擊并不會(huì)太大。
部分內(nèi)容來源：廈門資源規(guī)劃
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