官方解讀！廈門商業(yè)辦公項(xiàng)目變更為租賃住房項(xiàng)目

　　為深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快化解我市商業(yè)辦公用房庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)職住平衡、產(chǎn)城融合，拓寬房源轉(zhuǎn)換渠道，有效增加租賃住房來(lái)源，近日廈門市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《廈門市商業(yè)辦公項(xiàng)目變更為租賃住房項(xiàng)目管理暫行辦法》（下文簡(jiǎn)稱《辦法》）。

　　針對(duì)《辦法》中的主要內(nèi)容，廈門土地房產(chǎn)研究中心專門進(jìn)行了相關(guān)解讀，為讀者解惑。

　　一、適用范圍

　　本次出臺(tái)的《辦法》，適用于廈門市以出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地中含有商業(yè)、辦公用途的項(xiàng)目，其商業(yè)、辦公部分變更為租賃住房項(xiàng)目的審批管理。

　　Tips：

　　● 商業(yè)項(xiàng)目不包括住宅項(xiàng)目配建的商業(yè);

　　● 辦公項(xiàng)目應(yīng)在2017年12月30日《廈門市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房產(chǎn)局等五部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理若干意見(jiàn)的通知》（廈府辦〔2017〕234號(hào)）之前取得工程規(guī)劃許可。

　　● 若同一塊地中除商業(yè)、辦公用途外，還包含了其他用途項(xiàng)目，則其他用途項(xiàng)目不能適用本《辦法》變更為租賃住房。如：甲擁有一塊包含了辦公、酒店用途的地塊，如果甲要申請(qǐng)變更為租賃住房項(xiàng)目，那么只能變更地塊中的辦公項(xiàng)目部分，酒店項(xiàng)目部分不能進(jìn)行變更。

　　二、申請(qǐng)條件

　　申請(qǐng)商辦項(xiàng)目變更為租賃住房項(xiàng)目，應(yīng)符合下列條件：

　　1.申請(qǐng)人與土地使用權(quán)人一致。

　　2.已取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)先暫?；蛉∠A(yù)售。

　　3.已征求利害關(guān)系人意見(jiàn)。

　　4.按宗地、子地塊或幢、層相對(duì)獨(dú)立空間申請(qǐng)。

　　5.土地設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意用途變更的書面意見(jiàn)。

　　6.申請(qǐng)人承諾不改變已建成或在建項(xiàng)目主體建筑結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目變更后滿足建筑結(jié)構(gòu)和消防安全要求。

　　7.申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)剩余土地使用年期不少于8年。

　　同時(shí)，有下列情形之一的項(xiàng)目不予變更用途：

　　1.應(yīng)依法征收或收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的。

　　2.申請(qǐng)人處于人民法院認(rèn)定“失信被執(zhí)行人”期間內(nèi)的。

　　3.已納入政府收儲(chǔ)計(jì)劃范圍的用地。

　　4.原用地按總部辦公政策供地的。

　　5.存在其他依法不予變更的情形。

　　三、辦理程序

　　項(xiàng)目用途變更按下列程序辦理：

　　Tips：

　　● 項(xiàng)目申請(qǐng)時(shí)暫停預(yù)售的，土地用途變更批準(zhǔn)后，申請(qǐng)人應(yīng)到住房管理部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可變更。

　　● 變更部分建筑分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)用途變更為城鎮(zhèn)住宅用地（租賃住房），土地出讓年期、起始時(shí)間均與原土地出讓合同約定一致。

　　● 申請(qǐng)時(shí)土地使用權(quán)人尚未按原土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等的約定完成稅收等承諾的，可按《辦法》規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)在重新簽訂的土地出讓合同之補(bǔ)充合同或監(jiān)管協(xié)議中約定，土地使用權(quán)人須繼續(xù)履行相關(guān)責(zé)任義務(wù)。

　　● 在本辦法施行前已存在擅自改變使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的，可按本辦法規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，但在正式批準(zhǔn)變更前，項(xiàng)目屬地區(qū)政府應(yīng)已對(duì)擅自改變使用功能、建筑結(jié)構(gòu)行為進(jìn)行相應(yīng)處置。

　　四、變更后的規(guī)劃建設(shè)要求

　　五、地價(jià)結(jié)繳

　　1.對(duì)于招拍掛出讓項(xiàng)目，對(duì)評(píng)估出的新用途土地價(jià)格采取與該區(qū)域最近一年相同土地級(jí)別公開(kāi)出讓的最高成交價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，取其高的價(jià)格;對(duì)評(píng)估出的舊用途土地價(jià)格采取與其原成交價(jià)進(jìn)行對(duì)比，取其低的價(jià)格，以二者的差價(jià)擬定應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款。前者價(jià)格低于或等于后者價(jià)格，互不結(jié)算土地價(jià)款。

　　2.對(duì)于協(xié)議出讓項(xiàng)目，對(duì)評(píng)估出的新用途土地價(jià)格與該區(qū)域最近一年相同土地級(jí)別公開(kāi)出讓的最高成交價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，取其高的價(jià)格;對(duì)舊用途土地價(jià)格取舊用途土地使用權(quán)價(jià)格，以二者的差價(jià)擬定應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款。前者價(jià)格低于或等于后者價(jià)格，互不結(jié)算土地價(jià)款。

　　3.市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、成交價(jià)、土地使用權(quán)價(jià)格均需結(jié)合土地剩余年限修正。

　　舉例：

　　假設(shè)1宗2015年通過(guò)招拍掛出讓的集美區(qū)辦公用地進(jìn)行土地用途變更，變更為租賃住房用地。地塊建筑面積為30000平方米，成交樓面價(jià)結(jié)合土地剩余年限修正后為2900元/平方米。該宗地若作為商業(yè)辦公用地當(dāng)前剩余年限的評(píng)估價(jià)為3000元/平方米，若作為租賃住房用地當(dāng)前剩余年限的評(píng)估價(jià)為2875元/平方米，近一年該區(qū)域出讓1宗租賃住房用地，成交樓面價(jià)結(jié)合該變更項(xiàng)目剩余年限修正后為2500元/平方米。

　　取新用途（租賃住房）最高價(jià)格2875元/平方米和舊用途（辦公）最低價(jià)格2900元/平方米計(jì)算差價(jià)，由于2875元/平方米《2900元/平方米，因此無(wú)需補(bǔ)交土地價(jià)款。

　　Tips：● 原土地出讓合同對(duì)土地用途變更及地價(jià)結(jié)繳有明確約定的，按約定執(zhí)行。

　　六、金融支持

　　本次《辦法》提到，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。由此，將進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

　　七、全鏈條監(jiān)管

　　《辦法》規(guī)定，屬地區(qū)政府及相關(guān)職能部門，應(yīng)依職責(zé)加強(qiáng)對(duì)變更用途項(xiàng)目的全鏈條監(jiān)管，嚴(yán)格按土地出讓合同（含補(bǔ)充合同）、監(jiān)管協(xié)議等實(shí)施監(jiān)管，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)違約行為依法進(jìn)行處置，并按規(guī)定納入社會(huì)信用體系監(jiān)管。

　　此外，還有以下幾點(diǎn)需要特別強(qiáng)調(diào)：

　　1.變更為租賃住房的建筑面積，須辦理整體產(chǎn)權(quán)、整體持有、整體抵押，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、不得抵押;

　　2.土地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變用途或建筑功能的，不得擅自改變?cè)ㄖY(jié)構(gòu)、高度、增加用地面積、建筑面積、拆除重建;

　　3.租賃住房項(xiàng)目、房源、合同均應(yīng)在市住房局所屬的廈門市住房租賃交易服務(wù)系統(tǒng)備案，出租給個(gè)人的租賃合同約定租期不超過(guò)六年且不超過(guò)土地出讓年期，一次收取租金和押金不得超過(guò)一年，租賃合同不得含有自動(dòng)續(xù)租條款。

　?。ㄗx地）

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