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為規(guī)范工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地改造，提高土地利用效率、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)城市更新和高質(zhì)量發(fā)展，落實(shí)“島內(nèi)大提升、島外大發(fā)展”戰(zhàn)略，近日廈門(mén)市自然資源和規(guī)劃局出臺(tái)《廈門(mén)市工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地改造管理暫行辦法》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）。廈門(mén)土地房產(chǎn)研究中心專(zhuān)門(mén)對(duì)《辦法》進(jìn)行解讀。
一
《辦法》適用范圍
《辦法》明確，廈門(mén)市工業(yè)用地控制線(xiàn)范圍以外的國(guó)有建設(shè)用地中的工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地，包括工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地及前述功能的混合用地，可以由土地使用權(quán)人按規(guī)定申請(qǐng)對(duì)原用地及宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行改造。
但是，屬于下列情形的用地，原則上不得由土地使用權(quán)人申請(qǐng)改造：
?。ㄒ唬┮鸭{入政府收儲(chǔ)計(jì)劃或已明確以收儲(chǔ)方式整體改造區(qū)域內(nèi)的用地。
?。ǘ┸壍澜煌ㄕ军c(diǎn)300米范圍內(nèi)的用地。
?。ㄈ┫嚓P(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃明確需保留原用途使用的用地。
?。ㄋ模┪挥谏鷳B(tài)控制線(xiàn)內(nèi)等相關(guān)規(guī)劃明確不宜建設(shè)的用地。
二
工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地改造后的用途
根據(jù)《辦法》，位于廈門(mén)市工業(yè)用地控制線(xiàn)范圍以外的國(guó)有建設(shè)用地中的工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地，如果不屬于上述不得改造的情形，都可以申請(qǐng)改造為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類(lèi)補(bǔ)民生短板項(xiàng)目。
同時(shí)，本次《辦法》同步發(fā)布了由市政府確定的改造政策區(qū)范圍，位于改造政策區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地，除了可改造為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類(lèi)補(bǔ)民生短板項(xiàng)目，還可以按下列規(guī)定進(jìn)行改造：
?。ㄒ唬┪挥谑屑?jí)（含）以上政府批準(zhǔn)設(shè)立的軟件研發(fā)、文創(chuàng)專(zhuān)業(yè)園區(qū)的（圖中藍(lán)色、黃色區(qū)塊），可以分別改造為軟件研發(fā)、文創(chuàng)類(lèi)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目;
?。ǘ┪挥谑姓鞔_可改造為商業(yè)等其他經(jīng)營(yíng)性用途的片區(qū)的（圖中紅色區(qū)塊），可以改造為市政府確定用途的項(xiàng)目。
改造政策區(qū)范圍圖隨《辦法》一起發(fā)布，政策區(qū)可按規(guī)定報(bào)市政府批準(zhǔn)后調(diào)整
TIPS
● 工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地不得改造為商品住宅項(xiàng)目。
● 教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類(lèi)補(bǔ)民生短板項(xiàng)目經(jīng)行業(yè)主管部門(mén)審查認(rèn)定，在《辦法》中進(jìn)行了明確。
● 申請(qǐng)改造為軟件研發(fā)、文化創(chuàng)意類(lèi)及商業(yè)等項(xiàng)目的，由區(qū)政府會(huì)同行業(yè)主管部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行產(chǎn)業(yè)審查認(rèn)定，嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、園區(qū)（或片區(qū)）管理等的相關(guān)要求。
● 位于中國(guó)（福建）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)廈門(mén)片區(qū)內(nèi)的工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地改造項(xiàng)目，可由片區(qū)管委會(huì)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要上報(bào)市政府同意后實(shí)施。
三
工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地改造申請(qǐng)條件
申請(qǐng)工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地改造，應(yīng)滿(mǎn)足產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)違法違規(guī)用地行為等9項(xiàng)要求，缺一不可。具體如下：
?。ㄒ唬┥暾?qǐng)人與土地使用權(quán)人一致。
（二）已取得土地房屋權(quán)證。
?。ㄈ┰玫夭淮嬖谶`法違規(guī)使用土地、違反土地出讓合同（或用地批文、劃撥決定書(shū)）、監(jiān)管協(xié)議約定行為或已依法處理。
?。ㄋ模┎簧婕皯?yīng)依法征收或收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
（五）按宗地申請(qǐng)。
?。┥暾?qǐng)人承諾項(xiàng)目改造后滿(mǎn)足建筑結(jié)構(gòu)和消防安全要求。
（七）申請(qǐng)土地用途變更的，項(xiàng)目宗地需取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)8年以上，且申請(qǐng)改造之日剩余土地使用年期不少于8年。
（八）申請(qǐng)土地用途變更的，變更內(nèi)容符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。
?。ň牛┮颜髑罄﹃P(guān)系人意見(jiàn)。
四
工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地改造方式
工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地改造方式包括土地用途變更和建筑功能臨時(shí)變更兩種。
（一）土地用途變更
1.土地用途變更是指經(jīng)批準(zhǔn)變更土地用途并進(jìn)行相應(yīng)的改造，允許部分或全部拆除重建，并按控制性詳細(xì)規(guī)劃重新核定規(guī)劃條件，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定需作為歷史遺存保留的除外。新用途土地使用年限按原用地剩余年限確定。
2.不涉及拆除重建的土地用途變更項(xiàng)目，在不改變?cè)ㄖY(jié)構(gòu)的前提下，允許對(duì)原建筑進(jìn)行局部改造，但原則上不改變?cè)ㄖ叨?、不增加?xiàng)目用地面積、不實(shí)施拆除重建。在滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)范要求的前提下，經(jīng)審核同意可增設(shè)必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設(shè)施，但不得增加行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施。
3.需報(bào)市政府批準(zhǔn)同意后方可實(shí)施，具體審批程序如下：
4.需按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金，計(jì)算公式如下：
補(bǔ)交土地出讓金額=變更后用途土地使用權(quán)剩余年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)-原用途土地使用權(quán)剩余年限價(jià)格
若變更后用途土地使用權(quán)剩余年限的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)≤原用途土地使用權(quán)剩余年限價(jià)格，則不需要補(bǔ)交土地出讓金。
舉例：
假設(shè)1宗位于海滄區(qū)、建筑面積10000平方米的工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地申請(qǐng)變更為養(yǎng)老設(shè)施用地。該地塊作為工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地當(dāng)前剩余年限的評(píng)估價(jià)格為440元/平方米，若作為養(yǎng)老設(shè)施用地當(dāng)前剩余年限的評(píng)估價(jià)為980元/平方米，則該地塊進(jìn)行變更需補(bǔ)交土地出讓金為：
10000㎡×（980元/㎡-440元/㎡）=540萬(wàn)元
?。ǘ┙ㄖδ芘R時(shí)變更
1.建筑功能臨時(shí)變更是保持原土地用途、土地使用年期不變， 利用存量工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）房產(chǎn)發(fā)展本《辦法》支持的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的行為。建筑功能臨時(shí)變更有效年限為5年，不得超過(guò)批準(zhǔn)的土地使用年期。
2.在不改變?cè)ㄖY(jié)構(gòu)的前提下，允許對(duì)原建筑進(jìn)行局部改造，但原則上不改變?cè)ㄖ叨?、不增加?xiàng)目用地面積、不實(shí)施拆除重建。在滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)范要求的前提下，經(jīng)審核同意可增設(shè)必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設(shè)施，但不得增加行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施。
3.原則上由區(qū)政府批準(zhǔn)，但下列建筑功能臨時(shí)變更項(xiàng)目需報(bào)市政府同意后方可實(shí)施：
?。?）增設(shè)的各類(lèi)配套設(shè)施的總建筑面積》原產(chǎn)權(quán)計(jì)容建筑面積12%的項(xiàng)目。
?。?）改造為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類(lèi)補(bǔ)民生短板以外的項(xiàng)目。
?。?）改造為含有居住功能的養(yǎng)老托幼類(lèi)、醫(yī)療類(lèi)項(xiàng)目（“含有居住功能”指分隔單元計(jì)容建筑面積小于等于300平方米，獨(dú)立設(shè)置衛(wèi)生間）。
?。?）改造政策區(qū)外的零星工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地改造項(xiàng)目。
其審批程序如下：
4.建筑功能臨時(shí)變更為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類(lèi)補(bǔ)民生短板項(xiàng)目，以及軟件研發(fā)項(xiàng)目、文創(chuàng)類(lèi)項(xiàng)目的，無(wú)需繳交土地年租金;變更為市政府明確的其他經(jīng)營(yíng)性用途項(xiàng)目的，則按以下公式計(jì)算土地年租金：
土地年租金=（新建筑功能對(duì)應(yīng)土地用途基準(zhǔn)地價(jià)*修正系數(shù)-舊建筑功能對(duì)應(yīng)土地用途基準(zhǔn)地價(jià)*修正系數(shù)）*1.2
若新建筑功能對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正值≤舊建筑功能對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正值，則不用結(jié)算土地年租金。
TIPS
● 采取土地用途變更方式的拆除重建項(xiàng)目，周邊國(guó)有未出讓的邊角地、夾心地、插花地等難以獨(dú)立開(kāi)發(fā)的零星土地，若總面積同時(shí)滿(mǎn)足：①≤項(xiàng)目拆除范圍用地面積的10%;②≤3000平方米，并且因規(guī)劃統(tǒng)籌確需一并改造利用的，可以作為零星用地以協(xié)議出讓方式供應(yīng)給改造項(xiàng)目申請(qǐng)人，土地用途與項(xiàng)目改造后用途一致，土地出讓年期截止時(shí)間與改造項(xiàng)目一致。
● 原以劃撥方式取得的用地，土地用途變更后不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)在土地用途變更供地方案中包含劃撥用地補(bǔ)辦出讓方案，一并報(bào)市政府批準(zhǔn)。
● 原土地出讓合同對(duì)土地用途變更及地價(jià)結(jié)繳有明確約定的，按約定執(zhí)行。
五
引入市場(chǎng)主體改造
原土地使用權(quán)人除了進(jìn)行自主改造之外，還可通過(guò)以下方式引入市場(chǎng)主體參與改造：
（一）通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行改造。
（二）相鄰的多宗地塊，涉及多個(gè)土地使用權(quán)人的，可以通過(guò)協(xié)商收購(gòu)、合作入股等方式，將多宗地塊一起申請(qǐng)集中改造。TIPS
原用地的土地出讓合同（含補(bǔ)充合同）中含有土地使用權(quán)人股權(quán)變更限制條款的，須按程序報(bào)市政府研究同意。
六
實(shí)施全鏈條監(jiān)管
《辦法》規(guī)定，屬地區(qū)政府及相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)、職能部門(mén)，應(yīng)依職責(zé)加強(qiáng)對(duì)改造項(xiàng)目的全鏈條監(jiān)管，嚴(yán)格按土地出讓合同（含補(bǔ)充合同）、建筑功能臨時(shí)變更合同、監(jiān)管協(xié)議等實(shí)施監(jiān)管，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)違約行為除依法進(jìn)行處置外，還將按規(guī)定納入社會(huì)信用體系監(jiān)管。
此外，申請(qǐng)進(jìn)行工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地改造，還有以下幾點(diǎn)需要特別強(qiáng)調(diào)：
?。ㄒ唬└脑祉?xiàng)目嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途或建筑功能。
?。ǘ儆谕恋赜猛咀兏?，改造后的建設(shè)用地使用權(quán)須辦理整體產(chǎn)權(quán)、整體持有、整體抵押。
?。ㄈ儆诮ㄖδ芘R時(shí)變更的，不改變?cè)玫氐臋?quán)屬性質(zhì)，不辦理建筑功能變更登記，不得轉(zhuǎn)讓;因城市建設(shè)需要征收或收儲(chǔ)的，仍按原土地房屋權(quán)證載明的土地用途、建筑面積和建筑功能給予補(bǔ)償。
?。ㄋ模┩恋赜猛咀兏蠡蚪ㄖδ芘R時(shí)變更期間，土地使用權(quán)人的股權(quán)不得變更。
?。ㄗx地）
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